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| 为什么地产业需要DM |
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从目前国内的地产行业来看，在营销推广上基本经历了三个阶段： 第一阶段，大众媒体横行的“概念炒做”阶段： 这个阶段是地产营销在国内刚起步,商品房销售刚开始的阶段。大家对待房产这个特定的大额消费品还没有太多专业知识，仅仅停留在“一种生活状态的获得”。很形象的比喻是：买房子成为买一种别人所不具有的感受，房子本身反而成为了一种弱势的地位。 这个阶段，“概念”或者“感觉”成为了地产营销推广的主题。当然，媒体选择自然成为“大众媒体多多益善”。报纸、杂志、电视、电台等无孔不入，推广的目的不仅仅是为了卖出房子，把房子的感觉、形象、影响作足才是关键。反正买房人也是凭着感觉走。 第二阶段，大众媒体弱化的“产品主义”阶段： 任何事物都会由幼稚走向成熟，经过十年的欺诈、虚假、纠纷、维权等等房地产新闻的教育与再教育，消费者或者说购房人已经由初学者发展到了专家。购房经验越来越丰富的消费者，已经不再关心“感觉”这种意识层面的东西。房子终归是要拿来住的，规划、园林，管材配置、停车系统、物业管理等产品设计这些在以前连开发商也未必全都明白的事情，消费者全都耳熟能详。 这时，开发商在营销推广上不能再仅仅玩点意识形态上“高、大、全”，只能也必须针对房子本身下功夫，实实在在的做项目。而营销推广的媒体选择上，报纸、杂志、电视等这些大众媒体开始弱化，推广转向实效性更强的渠道性媒体，如说户外广告、网络地产频道等。此时的开发商有些迷茫，弱化了常规的大众媒体后突然觉得可供选择的营销渠道便少了。 第三阶段，渠道营销下的“国际化、专业化”阶段。 任何行业都要走向成熟，地产也不例外。消费者的成熟，市场环境的成熟，经济趋势的成熟，促使地产业日益成熟。“概念阶段”成为历史，“产品主义”成为行业操作的基本要求，国际化和专业化成为了地产业甚至于各个行业领域必须要面临的问题。地产产品的研究开发和营销推广在整体大环境的带动下，不得不重新整合。如何实现更有针对性的营销推广，如何满足不同客户的不同需求，如何点对点的个性化营销，这些国际化和专业化的要求已经摆在了所有地产营销人员的面前。以往熟知的媒体已经完全没有能力解决这些问题。 DM（Direct Marketing直复营销）应运而来，这种专业性的营销推广方式已经是国际上替代大众营销的最有效的营销系统。所有我们熟知的国际品牌在通过大众媒体解决形象和品牌传播的基础上，都要再通过专业的DM机构和CRM机构来解决销售问题。直递邮件、E-Mail、短信、电话营销和最新的流媒体等全新的DM营销渠道开始被广泛的关注，由一些在行业内具有领先地位的媒体整合机构通过不断的尝试在地产领域得以应用，并取得了意想不到的效果。 虽然市场的成熟促使地产商已经走到了国际化和专业化的阶段，但并不代表地产行业已经成熟掌握了并应用了这种营销体系。有许多数据公司以帮助开发商进行简单的邮寄业务粗暴定义了DM直复营销。在他们非专业的操作下，得到的只是远远低于国际标准DM的回复率，没有实现直复营销的真正作用，反而让房地产行业的营销人员错误的理解了科学的DM营销理念，大大减缓了对DM体系的学习、运用速度。此时，专业的地产DM整合操作机构成为地产营销推广领域的关键。 地产营销需要DM，更需要专业的DM机构。
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